于怡：商业地产行业转型要以满足消费者的新需求为核心

在电商浪潮与消费升级的双重冲击下，商业地产行业正经历转型考验。作为在行业深耕二十载的资深从业者，于怡近日在上海结合自身的创新探索经验，为商业地产行业的转型升级提供极具价值的参考蓝本。

记者:您在商业地产领域拥有二十多年的从业经验，管理过全国各地多个商业项目，近几年许多百货商场都面临营业额下滑乃至闭店的境遇，您认为哪些原因导致了传统百货的困境？

于怡:在商业地产领域工作多年，我深刻感受到传统百货面临的困境。电商的迅猛发展让消费者能够轻松在线上比较价格、查看商品评价并下单购物，这种便捷性直接导致传统百货商场的客流量大幅减少。同时，如今的消费者更加注重购物体验、个性化服务和品质化商品，而传统百货商场的经营模式相对单一，缺乏互动性和体验性，难以满足消费者日益多样化的需求。此外，许多百货商场在品牌选择和业态组合上缺乏特色，导致商场之间差异不大，对消费者缺乏新鲜感和吸引力。再加上租金、人力成本等运营成本不断上涨，而销售额增长缓慢，使得传统百货在成本控制和运营效率提升方面面临巨大挑战。

记者:您曾帮助多家百货商场“逆袭”，您具体采取了哪些措施？您认为这些措施对商业地产行业的转型有何启示？

于怡:在接手一些面临困境的百货商场时，我采取了品牌调整、业态优化和数字化转型等措施。舍弃了同质化严重的零售品牌，转而引入了更具人气的餐饮体验类业态和具有更高知名度的品牌，从而提升商场的品质和吸引力。同时，我通过增加娱乐、亲子、运动等体验式业态在商场内的比重，以满足不同年龄层消费者的需求。此外，我推动商场的数字化进程，完善线上商城，开展直播活动，提升线上营销效果，并通过引入“在线消费者意见反馈收集和分析平台”和“基于大数据的市场分析平台”等技术成果，更深入地分析和了解消费者的需求，从而对运营策略进行更有针对性的调整。这些措施都带来了商场业绩的大幅度提升，这也说明，只要商业地产行业注重品牌价值和消费者体验，积极拥抱变化，勇于创新，就能够找到新的发展方向，走出现有的困境。

记者:您如今在理想花地项目中负责多个地块的商业活化工作，与您以往负责的商业项目比，这个项目有什么不同？

于怡:理想花地项目与我以往负责的商业项目有很大不同。它是一个综合性项目，致力于打造集居住、商业、办公、文化、生态于一体的未来城市单元。因为项目的开发周期很长，所以需要根据整体开发进度，进行分段开发运营，根据每个地块的面积、功能和居民的关联性，分别打造成主题街区、购物中心、户外公园等多种形态的商业项目，给了我很多发挥的空间。我始终坚持以消费者为核心，根据不同的土地利用需求进行不同的商业活化，不仅盘活了长期闲置的土地，同时也实现了商业项目的社会价值，为城市发展做出了贡献。

记者:您多次强调要了解消费者的需求、以消费者为核心，您在进行项目定位和业态规划，以及后续的项目规划中，如何确保能够满足不同年龄层和消费群体的需求，从而帮助项目实现可持续发展？

于怡:我一直很重视使用前沿技术提升工作效率，我结合工作需求开发了多个技术成果，这些成果在我进行项目定位、业态规划和项目运营时都发挥了很大的作用。在项目定位和业态规划时，我会利用自主研发的“基于大数据的市场分析平台”收集和分析目标消费者的消费习惯、消费偏好等多维度数据，然后我会根据调研结果，设计多样化的业态组合，以满足不同目标消费群体的不同需求。在项目运营过程中，我会利用“在线消费者意见反馈收集和分析平台”密切关注消费者的反馈，及时调整业态组合和品牌布局，不断优化项目，保持对消费者的吸引力。

记者:您认为2025年的商业地产行业有什么新的发展趋势值得留意？

于怡:展望2025年，我认为数字化与智能化技术将加速推动行业变革，更多的商业项目将更加注重通过大数据、人工智能等技术，实现精准营销、智能管理和服务升级，提升消费者体验和运营效率。与此同时，近年来宠物、二次元、文化演艺、艺术展览等提供情绪价值的新兴消费领域迅速崛起。商业地产行业唯有精准锚定消费者需求迭代方向，持续推进业态创新与空间运营升级，着力为消费者构建情感共鸣场景与情绪价值体验，才能在激烈的市场竞争中赢得主动、占得先机。